загрузка...
Все эксперты рынка недвижимости Петербурга солидарны в одном: каждый элитный дом уникален
23 мая 2008

«Элитное жилье – это эксклюзивный продукт, его не может быть много. Дефицит качественного предложения создает предпосылки для увеличения стоимости таких объектов: цена $25 тысяч за квадратный метр и выше сегодня становится все более распространенной. При этом ценообразование по каждому дому также индивидуально, разброс цен может составлять от $5 тысяч до $20 тысяч за квадрат», - говорит Наталья Луговская, директор по продажам компании «Петербургская Недвижимость».
По данным компании, в 2007 г. сегмент элитной жилой недвижимости продемонстрировал наибольший рост цен - около 47% в долларах или 37% в рублях. В феврале текущего года средняя стоимость «элитного метра» составила $9,02 тыс. (221,29 тыс. руб.).Все новые проекты выходят на рынок по более высокой цене, поэтому ожидать, что рост цен на элитное жилье остановится - не приходится. «Дорогое будет дорожать (элитные квартиры, особенно в центре, это как рынок антиквариата), только неизвестно, какими темпами. Цена зависит от многих факторов», - осторожно комментирует Сергей Бобашев, главный аналитик группы компаний «Бюллетень недвижимости».«В текущем году элитная недвижимость продолжит активное развитие. С учетом того, что для состоятельных людей все более важными становятся вопросы однородности социального окружения, экологии», - считает Александр Романенко, президент Российской Гильдии Риэлторов, член правления FIABCI. - Цены продолжат рост, но уже не такими темпами, как раньше. Я считаю, что сегодня они уже почти предельны, поэтому подниматься будут, но в разумных темпах - 10–15% в год».
Место имеет значение
Основным ценообразующим фактором жилья, и не только элитного, является его локация. «Неоспоримым критерием элитных домов является их уникальное местоположение: в центре города, с прекрасным видом из окон на воду, парки, архитектурные памятники», - рассказывает Илья Андреев, директор по маркетингу и продажам ОАО «Строительная корпорация «Возрождение Санкт-Петербурга». К проблемам локации элитных новостроек в корпорации относятся безапелляционно – только «говорящий» адрес.«Конечно, местоположение придает дому соответствующий статус, но элитное жилье может находиться и за пределами исторического центра», - уверен Олег Пашин, заместитель генерального директора Центра развития проектов «Петербургская Недвижимость». В компании принято делить элитное жилье на два класса: premium и de luxe. Дома последней категории предполагают хорошее месторасположение с видовыми характеристиками: Золотой треугольник, район станции метро «Чернышевская», центральные набережные и частично Петроградская сторона (особенно, Крестовский остров). Средняя цена на такие объекты самая высокая - $15 тыс. за кв.м. «Но даже здесь есть свои исключения. Все весьма сложно и индивидуально. К примеру, здание на набережной Робеспьера, 32 имеет отличные видовые характеристики, но рядом - шумная магистраль. Проектируя дорогое жилье, застройщик должен был учитывать такие факторы», - добавляет г-н Пашин.
Объекты, носящие наименование premium, в «Петербургской Недвижимости» оценивают пониже. Они могут находиться, например, в Адмиралтейском и Московском районах. Для них видовые характеристики не являются ключевыми и средняя цена поменьше - $8 тыс. за кв.м.
«Географическое положение на рынке четко определено. Уже сейчас можно оценить, что будет востребовано покупателями элитной недвижимости и как будет выглядеть рынок через три года. В скором времени зона элитной застройки начнет расширяться за счет промышленных территорий, расположенных вдоль перспективных набережных. Требуемые видовые характеристики там есть», - уверен Ян Фельдман, начальник отдела маркетинга группы компаний «АТ-Альянс». «Петроградский район пока популярен в меньшей степени, так как на его территории есть участки, перегруженные заводами. В перспективе, после вывода промпредприятий за черту города, эти зоны станут не менее интересными», - добавляет Илья Логинов, директор по маркетингу ЗАО «Строймонтаж».
Объективно. Премиально
Кто же строит элитное жилье в Петербурге? У всех на слуху проекты от признанного лидера - СК «Возрождение Санкт-Петербурга», время от времени «выстреливают» элитными проектами RBI, «Петербургреконструкция» и «Строймонтаж». Похоже всерьез и надолго на этот рынок вышла «Петербургская Недвижимость» под новым брендом - Setl City. А в последние годы о своих новых проектах в сегменте элитного домостроения заявили практически все крупные строительные компании города, ранее специализирующиеся исключительно на массовой застройке: «ЛенСпецСМУ», «ИВИ-93», «Петротрест», «ЛЭК» и др.
У Setl City сегодня в активе три построенных элитных дома - Stella Maris на пр. Динамо, Aston Graftio на ул. Графтио и «Статский советник» на Загородном пр.
Семиэтажный Aston Graftio расположен в самом сердце Петроградской стороны, богатой на архитектурные памятники. Его общая площадь – 7,2 тыс. кв.м, площадь коммерческих помещений – 540 квадратов. При строительстве и отделке использованы такие решения, как вентилируемый фасад здания, облицовка натуральным камнем, фасадное остекление. В доме расположены 43 квартиры и подземный паркинг на 46 автомобилей (цена одного парковочного места -  1,9 млн руб.). Продажи на этом объекте были открыты в мае прошлого года. Тогда минимальная стоимость квартир составляла 126,8 тыс., максимальная – 221,9 тыс. руб. за кв.м. На данный момент дом сдан, а средняя цена квадратного метра достигает 253,6 тыс. руб.
Другой объект компании, также семиэтажный - жилой дом «Статский советникъ» - расположен на пересечении Гороховой ул. и Загородного пр. Его общая площадь составляет 4,2 тыс. кв.м. В этом небольшом элитном доме всего 42 квартиры. Продажи на объекте начались весной 2005 г. по цене от 44,38 тыс. до 57,06 тыс. руб. за квадрат. На данный момент средняя стоимость квадратного метра составляет от 124,65 тыс. до 188 тыс. 615 руб. Паркинга в доме нет. Коммерческие помещения есть и в Aston Graftio (площадь – 2,3 тыс. кв.м) и в «Статском советнике» (261 квадрат), все они проданы под офисы.
«В эксклюзивных проектах, как правило, значительные пространства отводятся под места общего пользования - холлы, террасы, зимние сады. Хорошо развита релаксационная функция - бассейны, SPA-центры и спортивные комплексы. Используются самые современные системы охраны и безопасности, очистки воды и кондиционирования, сбора мусора (например, вакуумные мусоропроводы), входные сенсорные двери, выделенный канал Интернет, спутниковое телевидение, цифровая телефония, бесшумные скоростные лифты, подземный паркинг и детский игровой комплекс во дворе. Не редко предусматриваются помещения под прачечную, салон красоты и прочие предприятия сферы услуг», - описывает инфраструктуру современных элитных объектов Василий Селиванов, генеральный директор компании Setl City.
В настоящее время на разных стадиях реализации находятся еще три элитных проекта компании: жилые комплексы «Столица» на пересечении Московский пр. и ул. Победы (на данный момент квартиры продаются по цене 135-200 тыс. руб. за кв.м), «Космос» на пр. Гагарина и Stockholm в северо-западной части Приморского района. Продажи в последних двух объектах пока не открыты. «Стратегия развития нашей компании определяет элитную недвижимость как одно из приоритетных направлений работы. В любой момент времени мы хотим иметь в своем портфеле долю проектов премиум-класса и формируем адресную программу таким образом, чтобы сохранять свои позиции в пятерке лидеров рынка элитного домостроения. Насыщения на этом рынке, если мы говорим о качественных эксклюзивных проектах класса люкс, на мой взгляд, не наступит никогда – во все времена такие дома будут штучным товаром, выходящим за рамки местного спроса и существующим вне конкуренции», - комментирует г-н Селиванов.
Высокие амбиции
В ближайшее время будет введен в эксплуатацию второй элитный объект (первым был клубный дом «Пятый элемент» на Крестовском острове) от корпорации «Строймонтаж» в Петербурге. За время реализации проект на пересечении Финляндского и Б. Сампсониевского пр. претерпел изменения. Дело в том, что в мае прошлого года Градсовет выразил свое несогласие с возведением комплекса. Городские архитекторы сочли, что строящийся в центре Петербурга жилой дом высотой 74 м нарушит панораму города. Несмотря на то, что у корпорации «Строймонтаж» на руках был утвержденный еще в 2003 г. проект и все разрешительные документы, руководство компании согласилось его скорректировать. Данную работу провели члены Градсовета – архитекторы Святослав Гайкович и Сергей Орешкин.
Изначально «Монблан» должен был состоять из двух секций – 19 и 23 этажей. В новом варианте резкий перепад между этими секциями заполнили видовыми террасами, обеспечивающими плавный подъем контура дома от набережной Невы к его наивысшей точке. Помимо этого, архитекторы предложили новый проект панорамного остекления фасадов, что, по их мнению, позволит сделать весь комплекс более «воздушным».
«Любой предмет кажется более высоким, если он узкий, но высотность зрительно скрадывается, если он широкий. Применительно а «Монблану» мы выяснили, что если дом несколько расширить, он будет казаться меньшей высоты. Это и есть логическая основа того, что у комплекса появилась новая секция меньшей высотности», - комментирует Святослав Гайкович, руководитель архитектурного бюро «Студия 17». В результате высота «Монблана» зрительно снизилась, а застройщик получил дополнительные метры. Теперь общая площадь комплекса составляет более 25 тыс. кв.м. В доме разместилось 270 апартаментов, пять пентхаусов площадью 300 кв.м каждый. Места общего пользования заняли около 11,5 тыс., площадь подземного паркинга – порядка 3 тыс. квадратов. Продажи на объекте открылись в 2004 г. На тот момент цена составляла всего $1,6-2 тыс. за кв.м. Сейчас квартиры стоят в среднем около $8 тыс. за квадрат (80% из них – проданы). Пентхаусы, которые пока не выставлены в продажу, оцениваются в $30 тыс. за квадратный метр. На сегодняшний день у компании «Строймонтаж» в стадии проектирования находятся еще три элитных дома – на улице Эсперова, Малом проспекте Петроградской стороны и набережной Робеспьера. Продажи по ним начнутся в течение 2009 г. «В перспективе рассматривается вывод еще нескольких проектов. Планируемая доля рынка корпорации «Строймонтаж» в сегменте элитной недвижимости в 2010 году – 10-15%. К этому времени насыщение рынка вряд ли произойдет, дефицит элитной недвижимости высшего класса преодолен не будет. Можно говорить о некотором насыщении к тому времени в сегменте элиты В-класса, к которой относятся дома, построенные на участках бывших промпредприятий», - уверен Илья Логинов.
Не в профиль, но в цель
Среди других значимых элитных проектов 2007 г. числится многофункциональный комплекс от строительного холдинга «Эталон-ЛенСпецСМУ» - «У Ростральных колонн» в Биржевом переулке. До начала строительно-реставрационных работ эта территория принадлежала ФГУП «Оптический институт им. Вавилова». На участке площадью 3,6 га располагалось 8 тыс. кв.м складов и мастерских. За три года реализации проекта были реконструированы бывшие винные склады купцов Елисеевых - в них в настоящий момент располагаются офисные помещения общей площадью 5,6 тыс. квадратов и отдельно расположенный SPA-центр недавно открывшейся пятизвездной гостиницы финского оператора Sokos. Также были возведены семь новых жилых зданий на 189 квартир площадью от 60 до 330 кв.м каждая и паркинг на 289 автомобилей. Это первый, но весьма удачный опыт холдинга «ЛенСпецСМУ» проект застройщика в сегменте элитного домостроения. А в настоящее время компания завершает строительство еще одного дома высокого класса – «Петроградский эталон» на Петрозаводской ул. Современный жилой комплекс возводится в историческом месте Петроградской стороны (территория строительства ограничена Левашовским проспектом, улицами Барочной, Петрозаводской и Лодейнопольской). С верхних этажей открывается панорама Крестовского острова и Малой Невки. До станции метро «Чкаловская» всего десять минут пешком. Комплекс состоит из четырех разноэтажных 2-12-этажных корпусов с общей платформой (общая площадь – около 50 тыс. кв.м). В них разместятся 309 квартир стоимостью 131,4 тыс. руб. за квадратный метр. На сегодняшний день практически все квартиры проданы. На первых этажах жилых корпусов располагаются коммерческие помещения, подземный гараж рассчитан на 132 автомобиля. Как сообщили в холдинге «Эталон-ЛенСпецСМУ» на данный момент в активе компании нет проектов, подобных комплексам «У Ростральных колонн» или «Петроградский эталон». Эти объекты – пробные «камни», после оценки их успешности, возможно будет принято решение о дальнейших планах застройщика в сегменте элитного домостроения Петербурга.
Начинка класса de luxe
В минувшем году холдинг RBI отметился двумя элитными новостройками: комплексом «Белые ночи» на Петроградке и домом «Ле Грандъ» на Невском пр. В первом объекте представлен широкий выбор квартир - от однокомнатных до пятикомнатых. Отличительные особенности дома - просторные ванные с окнами в большинстве квартир, балконы и эркеры в каждой квартиры, а также «зеленая» зона с фонтаном на стилобате. В квартирах верхних этажей предусмотрены большие комнаты (не менее 25 м), холлы по 30 м, как минимум два санузла. Из их окон открывается панорама на Петроградскую сторону, Исаакиевский собор, Петропавловскую крепость, церковь Иоанна Кронштадтского и др. На первом этаже главного вестибюля комплекса царит атмосфера Петербурга периода Белых ночей: сине-голубая мозаика в отделке колонн, зеркально-синий потолок, гранитный пол, ограждение лестницы выполнено из стекла. Рисунок, нанесенный на стекло с помощью специальной техники, напоминает узоры кованых оград петербургских мостов. В колонны встроены светильники, рассеивающие белый свет. В центральной части холла на стене размещена фотография одного из романтичных уголков города. Фасады другого объекта компании - дома «Ле Грандъ» - выходят на Невский пр. и тихую пешеходную улицу. В доме всего 44 квартиры площадью от 54 до 149 кв.м. На его первых этажах расположена элитная галерея бутиков Esfera. Холдинг RBI вообще славится своими инфраструктурно насыщенными проектами и ноу-хау. Жилой комплекс «Новая звезда», возведенный компанией несколько лет назад на Песочной наб., и проектировался, и строился, и продавался как здание, в котором половина площадей отводилась под инфраструктуру (13,8 тыс. кв.м). «Когда клиенты приходили и покупали квартиры в этом комплексе, они были четко проинформированы, что данная инфраструктура полностью ложится на их плечи. На тот момент закладывалось порядка трех условных единиц коммунальных и других платежей с квадратного метра приобретаемого жилья. Думаю, сейчас эти платежи существенно увеличились», - вспоминает Ольга Копейкина, в ту пору работавшая в RBI. Несмотря на это, практически все риэлторы отмечают, что именно этим объект знаменит, именно этим ценится и проблем с продажами на нем не возникало. «Развитию сегмента элитной недвижимости в нашем городе несколько мешает отсутствие амбиций у покупателей. Люди, обладающие достаточными средствами, чтобы иметь помощников по хозяйству или личных водителей, продолжают жить в скромных квартирах. Сами делают ремонт, сами все контролировать. Хотелось бы поднять уровень амбиций элитного покупателя в Петербурге до московского», - говорит Леонид Рысев. «Набор опций элитного дома включает инфраструктуру, инженерные сети, паркинги, соответствующую отделку мест общего пользования, дополнительные удобства (фитнес, бассейн). Важно не перегрузить дом такими объектами, все должно быть сбалансировано. Для крупных объектов дополнительная инфраструктура вполне оправданна, а для жильцов небольшого клубного дома содержание, например, бассейна может стать непосильной нагрузкой. В настоящее время клиенты более требовательны к начинке. В наших проектах последних лет появились такие удобства и услуги как автомойки, небольшие подсобные помещения или кладовки, террасы, зимние сады», - комментирует Илья Андреев. Ноу-хау компании на рынке недвижимости – приглашение в качестве проектировщика жилого комплекса известного на весь мир архитектора Рикардо Бофилла. Его мастерская реализовала такие масштабные проекты как Antigone District и Cartier Headquarters во Франции, Shiseido Building в Японии и еще более сотни жилых, коммерческих и многофункциональных комплексов в 18 странах. Теперь г-н Бофилл проектирует новый объект RBI на Новгородской ул., недалеко от Таврического и Смольного садов, Смольного собора и музея А.В.Суворова. Строительство дома уже началось, закончится – в марте 2011 г. Продажи откроются этим летом.
Город в городе
Лидером элитного домостроения в Петербурге на протяжении многих лет является ОАО «СК «Возрождение Санкт-Петербурга». В прошлом году корпорация ввела в строй всего два проекта. Один из них – часть жилого комплекса «Дом у моря» на Крестовском острове. Сейчас в продаже находятся еще три объекта: «Парадный Квартал», «Резиденция на Суворовском» и третья очередь дома на Шпалерной улице. «Парадный Квартал» расположен на территории, ограниченной улицами Радищева, Кирочной, Парадной и Виленским переулком. «Город в городе», как его называют в компании, объединяет 16 корпусов (8-11 этажей), половина из которых – жилые, а половина - отдельно стоящие офисные особняки. В настоящее время открыты продажи в первых двух очередях комплекса. Квартиры реализуются по цене от 201,5 тыс. до 390,6 тыс. руб. за кв.м. На сегодняшний день, это не самый дорогой проект корпорации: для сравнения, стоимость квадрата в комплексе «Дом у моря» достигает 852,5 тыс. руб. На первых этажах жилых зданий «Парадного Квартала» будут находиться фитнес-центр с бассейном, аптека, кафе, магазины, офисы. Центральная площадь, сопоставимая по размерам с площадью перед Казанским собором, бутиковая улица-променад, Таврический сад и Смольный собор в двух шагах, подсветка, декоративное мощение, зеленые газоны, мозаичная плитка – все это, по замыслу застройщика, создаст особую атмосферу внутри квартала. Эксперты отмечают другой существенный плюс комплекса - подземный паркинг (говорят, самый большой в центральной части города) под всей территорией жилой застройки.

«В центре Петербурга практически нет предложений с паркингами, хотя около 80% спроса приходится на элитное жилье с парковкой. В обороте много свободных денег, и клиенты (только в моей базе порядка 25-30 таких покупателей) готовы нести дополнительные расходы, но подходящие объекты попросту отсутствуют. Я не один работаю на рынке, и уверен, что таких потребителей несколько сотен», - говорит Владимир Федоров. Стоимость машиноместа в подземном паркинге элитного комплекса на отдельных объектах, по данным экспертов, сегодня приблизилась к $100 тыс. и выше. Успокаивает только то, что застройщики, уже смирились с тем, что в любой проект необходимо закладывать как минимум одно-два парковочных места. «Вне всякого сомнения, в элитном доме обязательно должен быть подземный паркинг из расчета одно-два машиноместа для сравнительно небольших квартир, и как минимум два - для крупных. Однако во многих случаях, если речь идет о центре города, организация подземного паркинга становится большим клубком трудноразрешимых проблем, за решение которых никто не берется. Мы реконструировали комплекс на Большой Морской улице, где обустроили даже не подземный, а полузаглубленный паркинг. Это была целая эпопея... В случае, например, с «Парадным кварталом» дела обстоят проще, поскольку это проект застройки крупной территории, не ограниченный ни КГИОП, ни наличием соседних зданий и других обременений», - комментирует Илья Андреев. Другой проект СК «Возрождение Санкт-Петербурга» - «Резиденция на Суворовском» - находится в более низком ценовом сегменте. Здесь квартиры продаются по цене от 142,6 тыс. до 272,8 тыс. руб. за кв.м. Стоимость квартиры на Шпалерной ул., 60 повыше - 186-406 тыс. руб. за квадрат. Кстати, на объектах примерно одного уровня зачастую по разбросу цен можно судить о том, на какой стадии каждый из них находится: чем ближе к завершению строительства и вводу объекта, тем дороже квартиры.
Промышленная красота
Сегодня в Петербурге реализуется уникальный для рынка элитной недвижимости проект. На территории Сестрорецкого инструментального завода в Курортном районе компания «Сестра Ривер Девелопментс» создает многофункциональный комплекс, в состав которого войдет новый для России тип жилья – так называемые лофты. Сестрорецкий инструментальный завод - предприятие, которому без малого 300 лет. Завод является градообразующим для Сестрорецка. В 1721 г. Петр I, проезжая по этой территории, обнаружил безумно красивые места: в те времена там располагались только точечные ярмарочные поселения по берегу Финского залива. Государь пригласил голландских архитекторов и сказал: «Хочу, чтобы здесь был второй Петергоф». Но из-за большого перепада высот воплотить замысла Петра Великого не получилось… и в 1724 г. голландцы завершили возведение здесь оружейного завода. В ходе его строительства образовалось первое в России рукотворное озеро Разлив, вода из которого через генераторы (в настоящее время находятся под охраной КГИОП) поступала на предприятие. Сейчас на территории расположено девять зданий общей площадью 35 тыс. кв.м. Все они являются памятниками и подлежат реконструкции. Проект компании «Сестра Ривер Девелопментс» охватывает только половину всей исторической территории Сестрорецкого инструментального завода – 14 га. На второй половине пока располагаются заводские мощности и арендаторы. В планах девелопера подписать соглашение с городом на предмет получения участков в Конной лахте для строительства индустриального парка. «Построить этот объект мы планируем за два года. Затем переведем туда производственные мощности. В планах петербургской администрации до 2015 г. сделать Сестрорецк рекреационной зоной. Если мы подпишем договор, к имеющимся 14 гектарам добавится значительная территория, на которой будет построено жилье», - делится планами Ольга Копейкина, директор по продажам и маркетингу компании «Сестра Ривер Девелопмент». «В отношении к фабричным или общественным постройкам, которые переоборудуются в жилые лофты, можно ждать интересных решений из Америки и Англии, а все остальное здесь в общем-то есть. Заказчики ездят по всему миру и быстрее архитекторов понимают, что нужно», - комментирует Сергей Чобан, партнер архитектурного бюро nps tchoban voss.
Вторичная элитарность
На вторичном рынке элитного жилья спрос и предложение сугубо индивидуальны. Листинги пестрят заголовками «Цена договорная». Что за ними скрывается, известно только риэлтору. «По-настоящему элитных объектов в продаже мало. Адреса можно перечислить по пальцам: набережная реки Фонтанки, 1, Итальянская, 15А, угол Зоологического переулка и Мытнинской набережной. Здесь потребности наших клиентов удовлетворены, а цены составляют от $30 тыс. до $50 тысяч за квадрат», - говорит Владимир Федоров, директор департамента элитной недвижимости АН «Адвекс». «На вторичном рынке элитного жилья присутствуют предложения по $20-25 тысяч за квадратный метр. В настоящее время в листингах постоянно находятся 20-25 таких вариантов», - не соглашается Сергей Бобашев. «Наибольшим спросом пользуются квартиры в домах, связанных с известными людьми или событиями: набережные Фонтанки, 25 (декабристы) и Мойки, 1 (Малевич), Миллионная улица, 9 (Бортнянский), Марсово поле (вечный огонь) и другие. Например, видовая квартира на Дворцовой набережной была продана по 600 тысяч рублей за квадратный метр. Но таких объектов крайне мало, в продажу они выходят очень редко», - добавляет Александр Гиновкер, генеральный директор АН «Невский простор». Рынок аренды элитного жилья традиционно идет с типовым «не в ногу». Когда нижний ценовой сегмент показывал рост в пределах от 15 до 40%, аренда элитных квартир занимала новые высоты, фактически удваиваясь. Отчасти это происходит за счет роста цен на дефицитные квартиры, отвечающие многочисленным требованиям платежеспособных арендаторов, отчасти – за счет появления на рынке новых высококлассных объектов во введенных в срой домах. Операторы, работающие в хай-секторе, говорят о том, что регулярный рост ставок уже давно не шокирует потребителя. «Еще недавно месячная аренда элитного объекта размером в $7 тысяч казалась запредельной, а сегодня на общем фоне и $10 тысяч уже не кажется высокой ценой», - комментирует Марианна Верещага, генеральный директор АН «Адвекс-Центр». «Разброс цен даже на похожие варианты в этом сегменте очень велик. Цена однокомнатных квартир - 40-60 тысяч, двухкомнатных – 50-90 тысяч, трехкомнатных – 70-130 тысяч рублей в месяц. Однако это не предел: по некоторым объектам ежемесячная арендная ставка достигает 300-500 тысяч рублей», - констатирует Марина Смирнова, менеджер отдела аренды компании «Александр». Требования к элитным квартирам в долгосрочной аренде ужесточаются. Арендаторы теперь предпочитают не квартиры в старом фонде в центре, а элитные квартиры в новых домах в центральных районах города. Основная концентрация спроса и предложения, помимо классического Золотого треугольника, активно распространилась на Каменный и Крестовский острова, а также в район Таврического сада. Но, если арендовать элитную квартиру в новом доме на Крестовском вполне реально, то в пределах Центрального и Адмиралтейского районов основное предложение – элитное жилье на месте бывших коммуналок в старинных зданиях, расселенных и отремонтированных. «Элитные новостройки, возводимые в центре Петербурга, массово не сдаются. По крайней мере, в открытые источники такая информация не попадает, - говорит Александр Гиновкер. «Например, снять квартиру на Большой Морской, 4, на Фонтанке, 1, или в комплексе «Эгоист» невозможно. А это как раз те самые объекты, которых так не хватает в условиях дефицита качественного предложения», - заключает он. Олег ПАШИН, заместитель директора компании «Петербургская Недвижимость»
– Элитное домостроение подвержено изменениям больше, чем какой-либо другой сегмент жилой недвижимости. Проекты, которые еще два-три года назад воспринимались рынком как премиум-класс, сегодня скорее можно отнести к объектам бизнес-класса. Кардинально меняются требования клиентов. Люди, купившие квартиру несколько лет назад, ищут новые варианты, поскольку это жилье уже не соответствует их потребностям. Элитный дом должен отвечать определенным критериям безопасности и комфорта. Во многом этому способствует создание обособленной среды обитания для его жильцов. Этим требованиям не отвечают проекты точечной застройки, которые до сих пор выводились на рынок, не отвечают им и вторичные квартиры в центре Петербурга. Сейчас можно говорить о том, что будущее – за комплексным освоением территорий в центральных районах, на городских набережных, за выводом из таких зон промышленных предприятий и строительством на их месте элитных комплексов. Однако на рынке останутся и точечные проекты в сложившейся исторической застройке. Проблема создания обособленной среды обитания решается здесь несколько иначе, чем при комплексном освоении: появляются клубные дома с небольшим числом квартир, с собственной инфраструктурой. Создается максимум удобств, в рамках ограниченных площадей, ограниченных ресурсов. Градация внутри сегмента на бизнес-класс и объекты de luxe со временем лишь усилится. Эти направления начинают развиваться параллельно. Пока самые совершенные новинки инфраструктуры и инженерного обеспечения в большей степени применяются девелоперами и востребованы покупателями на объектах премиум-класса. Но к ним рано или поздно начнут подтягиваться проекты из более низких категорий. В этом отношении будет очень показателен пример проектов, вывод которых намечен на ближайшее время. Думаю, сегодня мы находимся на самом интересном этапе развития рынка элитной недвижимости.
Илья АНДРЕЕВ, директор по продажам и маркетингу строительной корпорации «Возрождение Санкт-Петербурга»
– Цивилизованного рынка объектов под реконструкцию в Петербурге нет. Найти в городе подходящее здание и реконструировать его под элитное жилье очень сложно. Проблемы реконструкции и нового строительства лежат совершенно в разных плоскостях. Нельзя определенно сказать, что выгоднее, все зависит от конкретного проекта. Конечно, чисто технически новое строительство проще. Но в таком городе как Петербург, любой реконструированный дом, имеющий историческую ценность, даже при отсутствии в нем каких-либо характеристик элитного жилья (современной инфраструктуры, парковочных мест), не менее ценен как для девелоперов, так и для потребителей. По-моему мнению, в будущем доля реконструкции объектов в центре города будет расти, поскольку пятен под новое строительство здесь практически не осталось. Другой источник пополнения пятен под элитное строительство – территории промышленных предприятий. К примеру, Адмиралтейские верфи или участки бывших заводов на Выборгской набережной. Важно, чтобы редевелопмент глобальных территорий, вывод промышленных предприятий проходил централизованно и запланировано. Если каждый будет строить свой маленький домик, ничего хорошего не выйдет. Мы имеем значительный опыт работы с объектами реконструкции. Интерес к ним скорее вынужденный, поскольку реконструкция с точки зрения экономики - сложно прогнозируемый процесс. Многие проблемы открываются по мере реализации проекта и затраты возрастают в разы. Соответственно увеличится цена продаж. Прибыльность объектов нового строительства и проектов реконструкции в центре соизмеримы. В этом отношении показателен пример жилого дома на Зоологической улице. Себестоимость реконструкции этого объекта сумасшедшая. Там планируется создать несколько подземных этажей для размещения парковки. Но и квартиры будут продаваться по максимальной цене – $50-70 тысяч за квадратный метр.Илья ЛОГИНОВ, директор по маркетингу ЗАО «Строймонтаж»
- Месторасположение – это ключевой фактор при покупке и выборе элитной недвижимости. Количество участков под строительство в центре Петербурга говорит о том, что перспективы развития этой территории ограничены. Кроме того, есть пласт людей, живущих не в центральных районах, которые не хотели бы менять место и сложившиеся условия проживания, поэтому приглядываются к элитным проектам, которые реализуются в их районах. Другое дело, что таких проектов очень мало. Основной вопрос - возможно ли строительство элитного жилья, например в Московском, Приморском, Выборгском районах? Вопрос дискуссионный и заключается не только в определении, но и в том, по каким ценам можно реализовывать квартиры в таких проектах. Вы знаете, что «Миракс» строит башню «Федерация» в Москве. Цены на апартаменты в этом комплексе зашкаливают даже по столичным меркам гораздо выше средних цен на элитную недвижимость. Проект компании «Эрмитаж» в Дефансе также расположен далеко не в центре Парижа, но, по прогнозам, цены на этот проект будут существенно ваше стоимости элитной недвижимости в центральных районах города. В столице Франции, как и в Петербурге, практически нет участков под застройку. А в самом дорогом 16-м квартале нет объектов даже под реконструкцию. Поэтому девелоперы вынуждены искать другие территории для реализации элитных проектов. Петербург, конечно, не Москва и не Париж. Здесь другие традиции, другая история, которые накладывают определенные условия на девелопмент. Но сюда приезжает все больше москвичей, все больше предприятий открывают здесь свои офисы. Появляются люди, которым необходим образ жизни, похожий на тот, который складывается в многофункциональных комплексах Москвы и Парижа. Сейчас такие проекты можно рассматривать не как тенденцию, а как пробные шары. От того, насколько успешными они будут, зависит будущая цена на квартиры в других городских проектах. Ольга КОПЕЙКИНА, директор по продажам и маркетингу компании «Сестра Ривер Девелопмент»
- Лофт, в переводе с английского – голубятня, галерея, чердак. Впервые такие объекты появились в Нью-Йорке в начале прошлого века, когда подорожала недвижимость в центре города и начался перевод из него промышленных предприятий на окраины. Старые заводские корпуса облюбовали люди искусства: фотографы, архитекторы, художники. Их привлекали большие объемы помещений, некий авангард, хорошее освещение, большие окна и более низкая арендная плата. Основные характеристики лофтов: потолки высотой не менее шести метров, окна во всю стену, одно- или двухуровневое пространство. Чем дальше дорожал центр Нью-Йорка, тем дороже становились эти помещения. Спустя время лофты стали неким образом жизни, повысился их статус. В такие объекты начали заселяться более известные персоны (хрестоматийным примером является фотомастерская Энди Уорхола), финансисты и банкиры. Проект, который реализует наша компания на территории Сестрорецкого инструментального завода является, не побоюсь этого слова, уникальным для России. До той стадии, на которой мы сейчас находимся, еще не подошел ни один проект редевелопмента промпредприятий под жилье. Единственный объект, который с нами конкурирует – «Красный октябрь» в Москве. Там тоже планируются лофты, но по площади (до 1 тысячи квадратных метров) и цене ($40 тысяч за квадрат) совершенно космической для Петербурга. Наши лофты будут представлять из себя полутороуровневые помещения, с шестиметровыми потолками, достаточно небольших площадей - от 85 до 150 квадратных метров с возможностью объединения. Стоимость жилого квадрата будет варьироваться от 120 до 170 тысяч рублей, в зависимости от корпуса. Мы не давали рекламу, продажи начнутся только в августе. Несмотря на это существует большой лист ожидания. Людям интересны лофты, откровенного негатива по поводу того, как можно жить в бывшем промздании, я не услышала ни разу. Елена АФАНАСЬЕВА, руководитель проекта «Премьер Палас» (компания «ЛЭК»)
- В настоящее время наша компания реализует несколько проектов редевелопмента бывших заводских территорий под жилье. Объект «Премьер Палас» - самый элитный из них. Он находится в западной части Петроградской стороны, в центре формируемой зоны элитной застройки. Площадь участка - около 6 гектар, общая площадь комплекса - 120 тыс. кв.м. Жилая часть вмещает более тысячи квартир, из большинства которых будут открываться виды на устье Невы, Крестовский остров и воды Финского залива. Доминантой комплекса станут четыре высотных здания, которые со стороны Финского залива будут ассоциироваться с развернутыми парусами, и «дом-маяк» в северной части территории, на берегу Малой Невки. Эти комплексы позиционируется нами как объекты класса de luxe, в них разместятся 11 пентхаусов (разрешенный для этого участка высотный регламент – 73 метра). Другие корпуса имеют более низкую этажность и класс. Проблему парковки предполагается решить за счет устройства цельного стилобата на втором уровне жилого комплекса (в плане - около одного машиноместа на квартиру). Инфраструктура объекта строиться по принципу «город в городе»: клиенты смогут жить здесь не выходя за пределы комплекса. В его состав войдут спортивный клуб с тренажерными залами, сауны, солярий, детский клуб, ресторан, бары, клубы по интересам. Запланировано обустройство причалов и даже создание яхт-клуба. Предполагается обслуживание будущих жильцов по принципу европейского сервиса пятизвездных отелей, круглосуточный ресепшн, единые правила проживания и стиль обслуживания персонала, наличие клубных карт для пользования объектами инфраструктуры, организация мероприятий для жите